Порядок предоставления права на перевод и использование земли запаса: форма собственности такого имущества

Землями запаса считаются земли, не переданные в частную, или использованные гражданами или организациями.

  • Так называются земли, считающиеся «ничейными», на деле же они принадлежит государству или муниципалитету (разницы почти никакой нет);
  • Земли запаса не используются в сельском хозяйстве или по иному назначению, формально они не относятся ни к какой категории, не имею целевого назначения;
  • На карте нельзя найти земельные участки, обозначенные в качестве «запасных».

Ранее мы рассматривали, что такое земли поселений.

Общее описание земель запаса

Их сравнивают с резервами для использования в будущем. Они находятся в любой точке страны, где никто не пожелал их приобрести, что свойственно малоосвоенным территориям: Сибири, Дальнему Востоку и т.д.

Земли запаса обладают разным качеством почв. Земли запаса понятие юридическое и их качество не определяет, к какой категории она относится.

Земли описываемой категории, если правильно рассчитать перспективу развития местности, вполне прибыльный объект вложения средств.  Развитие городов, населенных пунктов, их расширение приводит к изменению цены.

Так, например, при изъятии участка под  государственные или общественные нужды, выкуп проводится по рыночной цене.

В земли запаса переводятся участки, подвергшиеся загрязнению (в частности, радиоактивному облучению) или непригодные в качестве сельскохозяйственных угодий.

Отсутствие в документах сведений об отнесении земель к той или иной категории, означает, что земля относится к категории запаса. Законодательство требует отнесения земель к одной из категорий.

Правовой режим земель запаса

С точки зрения закона все земли, не имеющие владельцев, ни как не обозначенные, считаются государственными или муниципальными автоматически, никакого специального решения по ним не принимается.

  • Земли запаса не используются гражданами или организациями;
  • На земли запаса не распространяется градостроительный регламент, из-за неизвестности их использования в будущем;
  • Разрешается перевод в любую целевую категорию;
  • Решению о праве собственности или ином праве предшествует определение категории земельного участка;
  • Разрабатываются программы по их улучшению, очищению;
  • Ответственность распределяется между органами власти, согласно разделению прав на землю между регионами и государством;
  • Используются в качестве территорий, отведенных для охоты, разработки недр или иных целей использования.

Как поменять категорию земель запаса?

Процесс перемены категории расписан в отдельных нормативных документах. Существует закон, в котором расписываются основания и процедуры изменения категорий.

 Согласно ему, процесс заключается в нескольких стадиях:

  • найти орган, который вправе решать вопрос об изменении цели использования участка;
  • подготовить ходатайство, собрать бумаги;
  • оформить свое право собственности уже с учетом изменения цели использования.

Кадастровые данные не всегда полные, и, при нехватке, они берутся из договора, иной бумаги, подтверждающей право собственности. Ранее действующее законодательство постоянно менялось и гражданам приходится сталкиваться  с путаницей, отсутствием данных.

Инициировать вопрос об уточнении категории обязаны владельцы, собственники участков, после чего и принимаются решения органами власти.

Если есть различия между данными в кадастре и данными, отраженным в бумагах, приоритет отдается бумагам, если оформление состоялось после 05.01.2005.

Если сведений нет ни в свидетельстве, ни в акте на землю, ни в кадастре, муниципальные власти (местный совет) принимают решение о цели использования земель). Записи в кадастре делаются бесплатно, изменения в реестре оплачиваются пошлиной.

Предусмотрены полномочия в вопросе изменения категорий при отсутствии разделения  государственных земель:

  • изменение категорий земли и изменение из-за этого границ земель Москвы, Петербурга, утверждается федеральным правительством (по Севастополю изменений не вносилось);
  • перевод земель запаса в иную категорию в общегосударственных целях проводится федеральным правительством;

В оставшихся случаях перевод земель запаса осуществляют или региональные власти или муниципальные власти, смотря, как распределяются полномочия между ними. Муниципальные власти могут получить такое право от региональных властей.

Переводом земель, относящихся к городским округам, районным или населенным пунктам занимаются органы власти, действующие в их пределах, если только земли находились в пределах территориальных образований до 05.01.2005.

Отмечается, что изменение по внутригородским, поселковым землям проводится исключительно решением органов власти, собственники и владельцы в решении вопроса не участвуют.

Описанные правила касаются регионов, где не разделены земли между центральным правительством и региональными властями, что затрагивает и муниципальные власти. Если же разграничение проведено, каждый уровень власти  решает вопросы по землям, находящимся под его ответственностью.

Какие категории земель могут быть присвоены землям запаса?

Их количество ограничено:

  • землями запаса;
  • землями населенных пунктов;
  • землями, используемыми под промышленные, транспортные, коммуникационные, оборонные, космические объекты – нет замкнутого списка целей назначения;
  • земли лесов;
  • земли занятые водными объектами;
  • земли под занятие сельским хозяйством.

В классификаторе целей использования земли перечислены возможные варианты использования участка в рамках каждой категории:

  • какие здания, какого назначения возводятся.
  • если речь идет о садоводческих товариществах, описаны варианты использования общих земель и отдельного участка, принадлежащего каждому владельцу.

В рамках  категории предлагается свободно выбирать один из видов разрешенного использования, никакого специального разрешении, получать нет необходимости.

Процесс перевода земель в другую категорию

Изменение категории проходит почти одинаково, ряд особенностей обуславливается предыдущей категорий. Особенность земель запаса в предварительном формировании участка.

Что понимается под формированием участка?

  • Кадастровые инженеры фиксируют границы участка;
  • Составляется план расположения участка;
  • Участок вносится в кадастр.

Услуги кадастровых инженеров не бесплатны и их оплачивает заинтересованное лицо, имеющее разрешение на оформление бумаг на права на конкретный участок.

Особенностью земель запаса – отсутствие согласования границ участка с другими собственниками.

В тоже время не разрешается формировать участки:

  • На охраняемых территориях (земли, занятые водными объектами, лесами);
  • Пересекающие границы территориальных образований (городов, поселков и т.д.).

Формирование участка не должно нарушать градостроительные регламенты, в частности, размеры участков, целевое использование и т.д.

Категорию меняют после подачи заявления и бумаг, к нему приложенных. Каково примерное содержание ходатайства?

  • указание сведений из кадастрового паспорта;
  • категории (первоначальная и желаемая);
  • выписка из реестра об отсутствии правообладателя;
  • копии паспорта;
  • копия доверенности представителя и его паспорта;
  • выписка из реестра об отсутствии прав на участок;
  • материалы отправляются на проведение государственной экологической экспертизы.

Как правило, земли, передаваемые из запаса в качестве земельных участков, не существовали, нет ничего на них и заниматься вопросами изменения категории почти не приходится. Тем более, что земли запаса перед формированием участков получают решением органа государственной или муниципальной власти категорию. Решение принимается в виде акта.

Но, что, если приходиться заниматься изменением категории?

Заявление передается в нужный орган, который проверяет и заявление, и приобщенные бумаги.

Отказывают в принятии заявления, если:

  • нет всех документов или они не соответствуют законодательству (выдал не полномочный орган, отсутствуют обязательные элементы);
  • бумаги подало лицо, не имеющее на это право.

Наличие оснований отказать в ходатайстве обязывает госорган отослать ответ не позже 30 суток.

  • Федеральное правительство принимает решение в срок – 3 месяца;
  • Региональным властям отводится 2 месяца.

Решение об изменении категории излагается в акте.

  • На основании чего принят акт (решение совета, собрания, думы или иного органа власти);
  • Описываются размеры участка, адрес, кадастровый номер;
  • Категория, которая была и категория, которая присвоена.

Акт носит постоянный характер, его нельзя принять на ограниченный отрезок времени.

Когда отказывают в перемене категорий?

  • Ограничение, установленное федеральным законом;
  • Нарушение градостроительного регламента местности (не соответствие категории планам дальнейшего развития);
  • Негативные выводы экологической экспертизы.

Заинтересованный человек вправе жаловаться в суде, если считает отказ необоснованным и незаконным.

Если принимается решение в пользу изменения категории, сообщение направляется всем заинтересованным. Копия отправляется в органы кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость.

Возникает вопрос: нужно ли менять бумаги, подтверждающие права на участок или нет?

В законе говорится, что действительность выданных ранее бумаг сохраняется. Достаточно приобщать копию акта или получить новый кадастровый паспорт.  В новом паспорте будет вписано наименование новой категории.

Здравствуйте, меня зовут Евгений Беляев. В своем блоге я собираю интересные статьи о том, как решать те или иные юридические вопросы. Среди читателей надеюсь увидеть будущих клиентов, поэтому не стесняйтесь задавать мне вопросы. И не бойтесь законов, их можно по разному трактовать.

ФЗ
«О переводе земель» устанавливает
следующую процедуру изменения целевого
назначения.

1.
Заявитель получает на возмездной основе
информацию о потенциальной возможности
планируемого перевода. Это означает,
что заявитель обращается в районные
подразделения Росреестра за получением
справки о кадастровой стоимости
выделяемого ЗУ и ее превышении.

2.
Подготовка заключения о возможности
предполагаемого перевода. Единственное
ограничение по запрету изменения
целевого назначения состоит в том, что
если кадастровая стоимость перевода
на 50% больше чем среднерайонная, то
перевод губернатор не подпишет.

14. Полномочия рф, субъектов рф и муниципальных образований.

Российская
Федерация:

Решает
общие вопросы по земельному правопорядку,
разрабатывает и принимает земельные
законы, выполняет международные
обязательства, разрешает споры между
субъектами РФ при разграничении форм
собственности на землю,
осущ.зем.гос.надзор. Определяет
размеры взимаемых земельных платежей,
определяет категорию льготников,
регулирует вопросы по резервированию
и изъятию
земельных участков для
нужд РФ.

Субъекты
Российской Федерации:

Резервирование,
изьятие ЗУ, разработка и реализация
региональных программ использования
и охраны земель наход.в границах субъектов
РФ. Управление и распоряжение ЗУ.

Муниципальные
образования:

резервирование
земель, изъятие земельных участков для
муниципальных нужд, установление с
учетом требований законодательства РФ
правил землепользования и застройки
территорий городских и сельских
поселений, территорий других муницип.
образований, разработка и реализация
местных программ использования и охраны
земель и др.

16. Федеральная собственность на землю.

Государственная
собственность делится на два вида:
собственность Российской Федерации в
целом (федеральная) и собственность ее
субъектов (региональная).

-которые
признаны таковыми федеральными законами;

-право
собственности Российской Федерации на
которые возникло при разграничении
государственной собственности на землю;

-которые
приобретены Российской Федерацией по
основаниям, предусмотренным гражданским
законодательством.

15. Понятие и общая характеристика права собственности на землю, ее формы и принципы разграничения.

Право
собственности основано на общегражданском
понятии объема правомочий, которые
устанавливаются и на иные виды имущества.

В
отношении земли действует отсылочная
ст.129 ГК, согласно которой могут
устанавливаться ограничения на оборот
отдельных категорий земель (например,
для иностранцев и ЮЛ)

Основаниями
возникновения права собственности на
землю выступают:

·
Государственные акты (в отличие от ст.8
ГК)

·
Гражданско-правовые сделки.

· Давность
приобретения.

·
Судебные решения.

Действует
принцип разграничения: если здание
федеральной собственности, то земля
федеральная

+
Проблема: ст.10 ФЗ Об обороте: ФЛ/ЮЛ при
реализации земельного участка могут
выкупить данный земельный участок в
собственность/аренду, а публичной
организации предписано исполнить
положение закона (в случае если всем
заявителям удовлетворить данные
требования, это приведет к тому, что в
стране не останется государственной
собственности)

К
федеральной собственности ЗК относит
земли обороны/лесного, водного
фонда/расположенные под федеральными
объектами, земли для таможенных
надобностей/земли под федеральными
судами/под объектами информации/федерального
транспорта и иных объектов

Реестр
федеральной собственности ведется в
едином государственном реестре, как
составной части общего реестра объектов
недвижимости.

Распоряжение
федеральной собственностью осуществляет
федеральное Правительство и министерство
имущественных отношений и земельных
ресурсов.

К
региональной собственности относят
земельные участки, расположенные под
объектами недвижимости регионального
значения/фонд перераспределения
земель-ст.80 ЗК.

Особенностью
распоряжения земельными ресурсами в
Нижегородской области является Положение
Законодательного Собрания от 13.12.2005 О
регулировании земельных отношений в
Нижегородской области. Согласно нему
прерогатива распоряжения муниципальными
землями также передана субъекту РФ.

До
01.06.2001 в региональную собственность
поступали также и невостребованные
земли, формировали которые, ставили на
государственный кадастровый учет и
регистрировали право региональной
собственности органы исполнительной
власти субъекта. С указанной даты эти
земли переходят в муниципальную
собственность.

С
этой же даты изменилось положение по
отказным землям, которые прежде принимали
статус бесхозного имущества и только
по истечении года по заявлению
правительства субъекта обращались в
собственность субъекта.

В
настоящее время порядок законом изменен,
отказные земли автоматически в день
отказа частного собственника переходят
в муниципальную собственность.